Lunes, 18 de Diciembre de 2017
00:36 CET.
Propiedades

Inmobiliarias, corredores y otras aves de rapiña

Uno de los oficios emergentes por cuenta propia que más auge ha alcanzado en La Habana durante los últimos dos años es el de gestor de compraventa de inmuebles, ya sea formando filas dentro de las inmobiliarias, ya ocupando un sitio dentro del conglomerado del Paseo del Prado (donde suele citarse los fines de semana decenas de personas interesadas en vender y/o comprar una vivienda) o como agente que trabaja de forma independiente.

Entre las inmobiliarias que han surgido en Cuba están: Havana-Houses, fundada tempranamente en 2013 y sita en Prado 108; la glamurosa Por El Techo, ubicada en Paseo 57; La Isla, con dos sedes, una en Zapata esquina a 24, Nuevo Vedado, y la otra en Mayía Rodríguez, 10 de Octubre; La Llave, situada en Obispo 463, Habana Vieja; Point2Cuba, en calle 20, Miramar, Playa, entre otras. Y siguen apareciendo.

Hablemos de las facilidades que ofrece una inmobiliaria: un trato muy formal y listas organizadas de ofertas de ventas. Si eres vendedor, te arreglan un contrato (donde dejas tus datos y el precio ya fijado del inmueble a vender); si eres potencial comprador, te organizan las citas con el propietario (según el tipo de comprador que seas pueden llevarte en carro a la vivienda de tu interés). La inmobiliaria se ocupa, además, de todo el papeleo, abogados mediante. Solamente hay que estampar la firma, y todo arreglado.

Hablemos de los inconvenientes: los compradores solo pueden visitar la casa de su interés acompañado por la persona designada por la inmobiliaria. Dicen ellos que para proteger la privacidad de los clientes. Sin embargo, no hay duda de que también están protegiendo sus propios intereses, que suman un jugoso 5% de la venta del inmueble (algunos gestores para ser "considerados" pueden bajarlo a un 3%).

Esto último viene siendo la clave. El que vende es quien paga la comisión. Aplicando una matemática básica: el 5% de 5.000 o de 10.000 CUC no es mucho, pero el 5% de 80.000 ó 100.000 CUC ya es una buena tajada. Es este detalle uno de los más críticos del nuevo fenómeno inmobiliario en Cuba, ya que la gente de a pie, la que quiere comprar algo barato y la que por lo general no tiene nada muy caro para vender, prácticamente no tiene cabida en el negocio.

Un 5% o 3% de 9.000 CUC no significa nada para la inmobiliaria, pero para el vendedor puede representar bastante. La escasa flexibilidad de las inmobiliarias con respecto a este punto, la experiencia casi nula de estos nuevos negociantes con respecto a estrategias de mercado (que comienzan por hacer estudios para después diseñar una inteligente y productiva estrategia), ocasiona que se excluya la gran franja de personas que manejan menos capital.

Por hacer la prueba, en una de estas empresas manifesté mi deseo de comprar un apartamento pequeño sobre los 7.000 CUC. Al escuchar la cifra, inmediatamente decayó el interés del gestor que me atendía. "Casi no tenemos nada en ese precio", me dijo. Luego mencioné que tenía una amistad que buscaba vender una casa de dos plantas y cuatro cuartos en Nuevo Vedado. Ahí sí que aparecieron las sonrisas y las preguntas, con tarjeta promocional incluida. "¿Dónde es?", preguntó. "Puedes decirle que venga por aquí", etc. Para eso sí que tenían potenciales compradores.

¿Y los "potenciales compradores" que tienen menos de 10.000 CUC en la mano?

Las personas de bajo presupuesto, las que no tienen casonas en Miramar, Nuevo Vedado, Vedado, Santa Fe, El Náutico, Siboney, es decir, la mayoría de los habitantes de La Habana, tienen que negociar por sí mismas poniendo sus anuncios en Revolico, Porlalivre o Cubísima. O mediante la otra especie de gestores de compraventa, los popularmente llamados "corredores", los que van disciplinadamente a Prado con sus carteles de cartón o sus libreticas para hacer más o menos lo mismo que las inmobiliarias: te acompañan a las viviendas en venta, te cobran un impuesto que varía en dependencia de la ambición del corredor (en muchas ocasiones este impuesto se adiciona al precio de venta), pero que, al contrario de la inmobiliarias, tienen muchas ofertas de bajo calibre, precios que empiezan en 3.000 CUC.

Estos picarescos personajes pueden saber más sobre el valor real de los inmuebles que las propias inmobiliarias. Saben lo que se está vendiendo en todos los municipios. En la calle han ido acumulando experiencia suficiente como para evaluar con precisión las ofertas. Y con este conocimiento, a menudo son ellos quienes inflan hiperbólicamente los precios en pos de mejores comisiones.

Hace un tiempo, la gente perseguía en los agromercados a unos muchachos que distribuían un volante llamado El Papelito. Contenía ofertas relativamente baratas de vivienda y llegaba a todos los municipios. Ahora El Papelito es un sitio web más donde publicar anuncios de compraventa. Pero mientras duró funcionaba como sólida estrategia promocional: le hacía llegar a la gente que no tenía acceso a internet (la gran mayoría de la población), que no quería involucrarse con los corredores ni podía darse el lujo de contratar los servicios de una inmobiliaria, la vía expresa para informarse o dar a conocer sus intereses de compra o venta. Nadie mediando, solo un "papelito".    

En medio de todo este revoloteo de rapiña están las personas que tienen un inmueble en las manos, y su confusión aporta sobremanera a todo el desorden y la piratería. Lo mismo te encuentras un apartamento de un cuarto en 30.000 CUC en la calle Tulipán, que un apartamento similar dos cuadras más abajo por Ayestarán a la mitad de precio. Y si te mueves más arriba de Boyeros y Tulipán te lo puedes encontrar a 20.000 CUC. Solo en un kilómetro a la redonda.

Porque el valor real no es el valor que la persona tiene en su mente. Las personas otorgan un valor simbólico a lo que tienen, que guarda estrecha relación con lo que les ha costado obtenerlo (sacrificio, esfuerzo, tristeza, tormentos). Cada propietario tasa y coloca un precio según lo invertido, no solo material sino también emocionalmente.

Se sabe que uno de los principales motivos del alto porcentaje de divorcios en Cuba se debe al factor vivienda-convivencia. Parejas que conviven con suegros, tíos, abuelos… Distintas generaciones en la misma casa o apartamento. Y el "problema de la vivienda" no solo ha separado matrimonios, sino a familias enteras, hermanos, primos, madre, hija, nietos…  Sin duda, esto influye decisivamente en cómo se está moviendo hoy el precio de los inmuebles.

Así, en medio del caos, los oportunismos y las frustraciones acumuladas, el recién nacido mercado inmobiliario cubano ha empezado a caminar. Entre tanto, sigue rodando en la calle el rumor de que el camino es de doble vía, y que de un momento a otro el Estado puede convertirse en el único y omnipotente mediador en el negocio de compraventa de viviendas. Hay quien me comenta que dicha ley ya está aprobada, solo que permanece a la espera, "dormida". Mientras que otros, abogados entre ellos, me aseguran que hasta la fecha ninguna regulación vigente puede hacer temer una marcha atrás. Habrá que ver.

Han sido demasiado años de "permutas" y dinero bajo la manga.

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Comentarios [ 14 ]

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Comprar lo que expropió un sistema comunista? ,venden lo que no les pertenece ,cantidad de propiedades eran de cubanos bien nacidos que trabajaron para lograr tener su casa y de un "plumazo" en 1960 se las quitaron ,muchos se fueron de Cuba solo con los puesto .Es facil vender lo que nunca se logró con esfuerzo ,jamás invertiria en Cuba ,menos con la lacra que gobierna ,haciendole creer al mundo en "el cambio"que no es!

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Hay otras web que están moviendo el mercado inmobiliario cubano, como: http://www.detrasdelafachada.com Y hay mas...

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Pero esta autora sabe realmente cómo funciona el mercado inmobiliario !??? Yo acabo de comprar casa en un país de Europa y absolutamente para ver la casa tienes que ir con el intermediario( la inmobiliaria ) y no solo eso ,el que vende firma un contrato de 6 meses de que esa casa no puede ser vendida por otra agencia en ese tiempo sino pagas una buena multa .que se informe bien antes de tanto alarmismo 

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La autora del trabajo se queja pero la base del capitalismo es el mercado, y el capitalismo no se hace en un dia, funciona asi y es duro pero es lo mejor que hay, sino preguntale a los que les gusta trabajar y se han ido si quieren volver. Es verdad que hay muchos inadaptados que han regresado, pero son los menos. Ya poco a poco surgiran otras inmobiliarias para los mercados menos rentables.

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la foto del encabezado parece una casa pa locos con esa lampara de "encuentro cernano del tercer tipo"

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JM,Otra cosa, tiene que haber aspectos legales como contratos de compra venta, entre otros, no creo q el gobierno tenga en cuenta esos términos para proteger al que compra, al que vende y a la inmobiliaria

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JmEl autor no tiene ni idea de como fuciona las inmobiliarias en otras partes del mundo, yo soy cubano y trabajo para dos inmobiliarias desde internet, y también se coobra el 5 %, para poner un precio a una propiedad es necesario tener en cuenta muchos aspectos, desde la edad de la casa hasta ubicación, entre otros

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En todas partes del mundo las inmobiliarias funcionan así y peor, no entiendo cuál es la sorpresa del autor.

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Puede alguien con su salario comprar vivienda en Cuba?????, es aceptar tácitamente que el origen del dinero es "oscuro" y no vengan con el cuento del familiar en la yuma o una "herencia".

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Para anonimo 8.54 amLos salarios de semiesclavitud cubanos