Viernes, 15 de Diciembre de 2017
01:49 CET.
Vivienda

¿Por qué no puede funcionar la compraventa de viviendas en Cuba?

Un artículo en Granma, "Compraventa de viviendas, ¿qué hacer?", viene a poner de manifiesto que pese a que ya lleva tres años en vigor el Decreto-Ley No. 288, que modificó la Ley General de Vivienda para autorizar determinadas operaciones entre particulares, su aplicación ha sido un fracaso y deja mucho que desear, como otras muchas reformas de los llamados "Lineamientos".

En ocasiones, hemos destacado que el tipo de políticas económicas que se necesitan en la economía castrista no pueden ser parches más o menos superficiales, sino reformas estructurales en profundidad, y en este ámbito de la vivienda, si cabe, es más importante aún.

El principal problema de la compraventa de vivienda en Cuba tiene su origen en la maraña jurídica e institucional creada por las confiscaciones masivas de derechos de propiedad que comenzaron bien pronto, nada más iniciar sus actividades el nuevo régimen revolucionario en 1959. La apuesta por el marxismo-leninismo, la intervención central de la economía y la eliminación de los derechos de propiedad y la libre empresa, trastocaron la exitosa senda histórica de la economía cubana, convirtiéndola en un parásito dependiente de ayudas y subvenciones del exterior, primero soviéticas y después chavistas.

En tales condiciones, el capital residencial existente en Cuba en 1959 quedó destruido tras las expropiaciones sin compensación, y a resultas de ello, como he tenido ocasión de exponer en otras ocasiones, no solo los actos de transmisión de la propiedad de vivienda quedaron al margen de la ley, apareciendo en la economía informalsistemas de trueque, permuta y cambio que no han hecho más que complicar la situación inicial de partida, pero que eran la única solución posible para dar salida a las necesidades de vivienda, más aún cuando la construcción de vivienda nueva ha sido una de las asignaturas pendientes en la economía castrista.

De la noche a la mañana, y tras medio siglo de represión y proscripción de las transacciones de la vivieda, la entrada en vigor el Decreto-Ley 288 —modificativo de la Ley General de la Vivienda— vino a eliminar, de forma parcial, absurdas prohibiciones ideológicas relacionadas con la compraventa de residencias permanentes entre personas naturales. Pero, no cabe duda que existe preocupación por el bajo nivel de cumplimiento de la Ley y su escasa aplicación en la sociedad cubana.

Lo primero que sorprende de esta reforma es la utilización que el régimen quiere hacer de los fedatarios públicos, los notarios, como si fueran agencias inmobiliarias. En vez de liberalizar el mercado, propiciando la aparición de empresas de este sector especializadas en la oferta y demanda de vivienda de compra y alquiler, en general, el régimen utiliza una figura próxima a la intervención estatal, el notario, para la formalización de las operaciones en la sede donde se encuentra enclavado el inmueble y por el precio que acuerden libremente las partes. Allí donde no existan notarios, ¿qué operaciones se podrán realizar?

La norma establece que las partes de la operación de compraventa pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional. Limitar a personas naturales las operaciones, deja fuera a muchos potenciales compradores como, por ejemplo, las cooperativas. Además, la realidad y el sentido común confirman que muy pocos cubanos residentes en el exterior, y que forman parte de la diáspora histórica que arranca en la década del 60, han podido activar este tipo de operaciones con sus bienes inmuebles. Por otra parte, los extranjeros desconfían de los títulos de propiedad que se aportan en las operaciones. El mercado, qué duda cabe, está autolimitado.

El procedimiento de compraventa, que exige la presentación de un título de propiedad que pocos cubanos pueden acreditar de manera solvente, incluso que carecen del mismo, suele acabar en un depósito en entidad bancaria, lo que plantea no pocos problemas en un país en que la gente, en general, no está acostumbrada a utilizar los servicios de los bancos. La complicación asociada a tener que abrir una cuenta exclusivamente para justificar la transferencia de los fondos, y el convencimiento del control que el régimen realiza de esos fondos por la vía del control del sistema bancario, producen una alerta en los compradores y vendedores.

Pero volvamos a la cuestión más relevante. Como se señala en el artículo de Granma, el régimen reconoce que esta norma es de aplicación limitada y parcial, ya que existen derechos que no se pueden transmitir, como por ejemplo "el uso y la habitación, hay personas que usan y disfrutan la vivienda de propiedad estatal gratuitamente", los usufructuarios gratuitos, que obviamente carecen de la facultad de disposición de la vivienda, porque no son sus propietarios. En estos casos, habría que valorar de qué supuestos se trata realmente, y quién es el propietario real de la vivienda, ¿el Estado que expropió y permite el usufructo gratuito, o el expropiado sin derecho a compensación?

El marco normativo está igualmente limitado porque los compradores, en la audiencia notarial donde se formaliza el contrato de compraventa, están obligados a declarar, bajo juramento, que no poseen otra vivienda de residencia permanente en propiedad. El régimen castrista no quiere que los cubanos acumulen viviendas en propiedad, y sobre todo, a ver quién puede entrar en esa dinámica de "juramentos", con las consecuencias legales que se pueden derivar de los mismos.

La imposición de la compraventa es otro aspecto controvertido. Pagar un impuesto del 4% sobre el precio del inmueble puede parecer una cantidad pequeña, pero la cuestión es por qué el régimen utiliza como instrumento de recaudación operaciones que muchas veces se producen por necesidades de tipo asistencial. Al situar la vivienda como hecho imponible, sin un marco jurídico estable de derechos de propiedad para el conjunto de los activos existentes y de la población que puede participar en el proceso, se crean distorsiones sobre los precios relativos que pueden estar actuando una vez más sobre el crecimiento de las operaciones. Además, la imposición a los notarios que median en las operaciones de informar a las oficinas de administración tributaria de las operaciones realizadas, lleva a muchos a desconfiar ante previsibles inspecciones en las que se indague por el origen del dinero utilizado en la operación de compra, por ejemplo.

Es evidente que se necesita otro modelo jurídico de derechos de propiedad para la vivienda en Cuba, pero antes, hay que poner el marcador a cero y restituir a los legítimos propietarios los activos confiscados, o su valor de compensación. Sin esa medida, absolutamente imprescindible para que el sistema vuelva a funcionar, nada podrá avanzar.


Este artículo apareció en el blog Cubaeconomía. Se reproduce con autorización del autor.

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Comentarios [ 18 ]

Imagen de Anónimo

El que ha escrito este artículo está totalmente desinformado o mal intencionado,a mi juicio en Cuba se está llevando esto de la forma mas justa,por ejemplo si se le permite a los no naturales comprar viviendas,con el problema que existe de la necesidad de viviendas,qué quedaria para los residentes en La Isla?.hay otros paises,como por ejemplo España,donde se fabrica este portal DDC,hay miles de edificios sin habitar y miles de personas sin viviendas pero hay muchos que estan hipotecados de por vida con el banco y fueron  desalojados de sus viviendas por no poder pagar,posiblemente el autor de este artículo conoce muy bien esto que les cuento y no dice ni pioooooo

Imagen de Anónimo

No vivo en Cuba pero tengo residencia en la Isla . Tengo tres cuentas en el Banco Metropolitano . una en dolares , otra en pesos cubanos y otra en CUC y nunca he tenido problema con mi dinero . Mi intencion es comprarme un apartamento en El Vedado a finales de este ano . El tema de la compra-venta es sumamente facil . Deposito del importe en banco , te dan un cheque , luego notaria y registrar la propiedad en el Registro de la propiedad . El 4 % que se cobra en Cuba es mucho menos que los gastos ( por ejemplo ) de Espana : notario , IVA , ITP , registro , gestor la broma te sale por mas del 12 % del valor . En Espana la propiedad de la vivienda no es tuya hasta que pagues la ultima letra al banco , en Cuba no hay hipoteca . Y luego en Espana pagas el IBI , tasas de comunidad , regogida de basura , etc que te sangran miles de euros al ano . En Cuba es GRATIS . La seguridad juridica en Cuba es cuestionable pero en Inglaterra por ejemplo la tierra sobre la cual esta edificada tu casa no te pertenece ( es de la reina ) . El mercado inmobiliario cubano es sui generis porque solo pueden comprar quienes no viven en Cuba . Un extranjero o cubano no residente no puede comprar en Cuba por eso los precios caeran . Cuando la gente que puede comprar haya comprado no habra mas mercado . O Raul liberaliza el mercado y permite comprar a los que tienen residencia en Cuba o el mercado se hunde .  

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No puede. Y sin embargo funciona. Esto es reportaje o propaganda? 

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La "compra-venta" de viviendas no funciona porque en cuba no hay verdaderos titulos de propiedad, porque no existe un sistema bancario normal, porque no hay impuestos racionales, porque no hay un marco juridico que proteja a las personas y su propiedad privada, porque existe una dictadura que todo lo controla, todo lo fiscaliza, todo lo inerviene cuando quiere y porque el individuo esta en total indefencion contra ese estado. No funciona porque en cuba hay una dictadura y no funcionara mientras sta dictadura exista

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Anónimo - 25 Jun 2015 - 4:35 pm: Y quien tu eres? Uno de los hijos de Eusebio Leal?El Mongo

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la gente como loca en cuba atras de los dolares,mi tia en miramar quiere vender un departamento en un 4to `piso a 50 000 dolares con eso se comprara otra cloaca para vivir ella y un auto y un plasma y una computadora y un refrigerador en fin la cosa es que no consigue quien le compre hace un año o dos y esta en ese sueño en cuba todo es un caos ...

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COMPRE Y VENDI DOS PROPIEDADES RECIENTEMENTE (CASAS)  Y NO HUBO PROBLEMAS DE NINGUN TIPO SOLAMENTE ESPERAR LOS TIEMPOS QUE  INDICA LA LEY . EN LOS PAGOS NO VEO NADA QUE NO SE AJUSTE A LO QUE OCURRE EN OTRAS PARTES DEL MUNDO. SE PAGA UN IMPUESTO COMO EN CUALQUIER OTRO SITIO.  ME GUSTARIA SABER ¡CÓMO EL AUTOR DEL ARTÍCULO LE GUSTARÍA QUE FUNCIONARA ESA LEGISLACIÓN? LO PEOR ERA HASTA HACE UNOS AÑOS QUE LA GENTE LO HACÍA DE MANERA ILEGAL.

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se le olvido al autor mencionar que todas las "transacciones" de "compra-venta" tienen que hacerse en Moneda Nacional donde ademas de lo que se "pierde" (y lo gana por supuesto el gobierno) en el cambio hay que agregarle "el impuesto" de los bancos (lease otra vez el gobierno corrupto y ladron de los castros)  por la emision de un cheque que "caduca" a los 60 dias de "emitido" =:-O

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"convirtiéndola en un parásito dependiente de ayudas y subvenciones del exterior, primero soviéticas y después chavistas".Esta frase es un insulto al exilio. Desde la apertura de Carter en 1978 el exilio comenzo  a bombear ayuda al pueblo cubano, tras el respingamiento del bloque sovietico cuando el castrismo legalizo la tenencia de moneda extranjera la ayuda del exilio crecio a nivel de suero intravenoso hasta convertirse en un gran cordon umbilical por el cual traga desde lo que come hasta la pacotilla que ostenta la inmensa mayoria de los que viven en la isla.GSG

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El gobierno,la nomenclatura, jamás creará un figura jurídica que ponga orden al caos actual en la propiedad de inmuebles cuando ellos disfrutan de las mejores y más lujosas viviendas arrebatadas a sus legitimos propietarios sin pagarles un centavo.